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Dernière mise à jour de la page : Avril 2017

 A savoir

  • Le système italien diffère du système français et l’acquéreur ne bénéficie pas de la même sécurité qu’en France. Le rôle du notaire se limite uniquement à veiller à l’existence, à la qualité et à la transcription du droit de propriété. Les fonds ne passent pas par sa comptabilité.
  • Sur le plan pratique il existe aussi de nombreuses différences. Il est donc préférable de passer par une agence immobilière.

La  recherche 

Le marché immobilier est assez peu fluide et les vendeurs font peu d’efforts pour faire visiter leur bien. La première étape à franchir est donc d’obtenir un rendez-vous.

Le prix

  • Il n’existe pas de banque de données comparable à celles fournie en France par le Fichier immobilier des notaires à Paris ou le B.I.E.N. en province. L’estimation du bien est donc plus délicate. Les prix peuvent varier très sensiblement d’une rue à l’autre.
  • Il n’existe pas de « loi Carrez », et les surfaces indiquées sont des surfaces dites commerciales (très supérieures aux surfaces « loi Carrez » ; les terrasses et balcons, les murs, les escaliers sont pris en compte comme surfaces habitables). Il n’y a pas de diagnostic termites, plomb, amiante, etc.…

Vous avez trouvé : la transaction

  • Lorsque vous avez trouvé un bien qui vous convient, il faut faire une proposition écrite –proposta– sur formulaire fourni par l’agence et répondant à des prescriptions légales.
  • Pour être pris en considération, vous devrez laisser à l’agence, en général à l’ordre du vendeur, un chèque de X % du prix (en général quelques milliers d’euros suffisent), pour pouvoir faire une offre et espérer obtenir une réponse. Si vous n’avez pas obtenu de réponse à l’issue d’un certain délai contractuel (1 ou 2 mois), la somme déposée vous sera restituée.
  • Lorsque vous vous êtes mis d’accord avec le vendeur, vous signez une promesse de vente – compromesso di vendita, de préférence chez le notaire. A cette occasion le vendeur demandera probablement, comme acompte, une partie non négligeable du prix (env. 20 % en général) qui lui sera versée directement, devant le notaire mais sans passer par sa comptabilité et donc sans être séquestrée.
  • Ensuite, vous signerez l’acte de vente – il rogito. Le notaire aura vérifié l’existence et la qualité du droit de propriété transmis, ainsi que la situation cadastrale et hypothécaire ; sa responsabilité s’arrête là.
  • Il existe en Italie deux sortes d’évaluation : le prix réel de vente et la valeur cadastrale, nettement inférieure au premier, dans la plupart des cas. On paie les droits de mutation sur cette valeur cadastrale. L’acquisition d’une résidence principale « prima casa » est soumise à un droit d’enregistrement limité à 3%. Pour les acquisitions suivantes le droit d’enregistrement est de 10 %.
  • Le recours à un emprunt rend le processus un peu plus complexe et les modalités doivent être envisagées avec la banque avant le contrat préliminaire.